ما الفرق بين دعوى الطرد لتحقيق الشرط الفاسخ ودعوى الفسخ؟ أرى كثيرًا من السادة المحامين يرفع دعوى فسخ بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح في العقد، وهو من الخطأ المنتشر.
فعند تحقيق الشرط الفاسخ في العقد سُلب حق القاضي في إصدار أمر الفسخ، وأصبحت الدعوى هي دعوى طرد؛ لكون العقد أصبح مفسوخًا من تلقاء نفسه؛ ومن ثم يصبح من اختصاص محكمة ابتدائية؛ لكون دعوى الطرد دعوى غير محددة القيمة وليست جزئية مثل دعوى الفسخ التي تكون محددة القيمة؛ ما يطيل أمد الدعوى في المحاكمة لصدور حكم بعدم الاختصاص والإحالة إلى المحكمة الابتدائية، ولكون دعوى الطرد هي دعوى غير محددة القيمة.
أما دعوى الفسخ فهي التي لا يكون العقد مستندًا بها إلى الفسخ إلا بموجب حكم قضائي، وأنا أفضل هذا البند في العقد؛ لكون دعوى الفسخ والتسليم من الدعاوى السريعة والقليلة في مصروفاتها، ومن ثم يصبح للقاضي التحقُّق من الأسباب التي يصدر بسببها الفسخ، وإذا كانت صحيحة صدر حكم بالفسخ والتسليم والقيمة الإيجارية، وبعد صدور ذلك الحكم يصبح المستأجر مغتصبًا للعين؛ لكون العقد أصبح كأن لم يكن؛ لذلك يجب على السادة المحامين التحقُّق أولًا هل الدعوى دعوى طرد أم فسخ قبل رفعها؛ حتى لا يطول أمد الدعوى.
أما للقيمة الإيجارية في دعوى الطرد فتصبح المدة التي ظل بها المستأجر بالعين بعد تحقُّق الفسخ هي تعويض عن الغصب وليست قيمة إيجارية كما يعتقد بعضنا، وما قبل ذلك تكون قيمة إيجارية؛ لذلك يجب أن ينتبه الكل إلى تلك الجزئية شديدة الخطر، فقد لاحظت محامين قدامى في المهنة يقعون في ذلك الخطأ، وأنا لديَّ أحكام لذلك.
وأيضًا الدعوى التي يكون عقد الإيجار فيها منتهيًا تكون دعوى طرد لانتهاء المدة وليست دعوى فسخ. فقد أصدرت محكمة النقض في الطعن رقم 17369 لسنه 85 ق، حكمًا رسَّخت فيه عدة مبادئ قضائية بشأن الشرط الفاسخ لعقد الإيجار، قالت فيه: "دعوى فسخ عقد الإيجار المؤسسة على تحقق الشرط الفاسخ حقيقتها دعوى طرد للغصب غير محددة القيمة، والمستأجر بقبوله الشرط الصريح الفاسخ يكون وافق على تغيير صفة وضع يده على العين المؤجرة".
👍👍👍
يجب عليك تسجيل الدخول أولاً لإضافة تعليق.